Vastgoedwoordenboek.

De aankoopkosten van vastgoed verschillen naargelang de manier waarop het pand wordt verkocht. Bij een openbare verkoop worden de kosten berekend als een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Bij een verkoop uit de hand bestaan de belangrijkste aankoopkosten uit: het verkooprecht (registratierechten) en/of btw; het ereloon van de notaris; de aktekosten; het recht op geschriften (€ 100); btw. De leveringskosten — zoals de kosten voor het EPC, stedenbouwkundige inlichtingen en syndicusinlichtingen — worden standaard bij de verkoper gelegd. Let op: hierover kunnen onderling andere afspraken worden gemaakt. In dat geval kunnen bepaalde kosten alsnog (gedeeltelijk) bij de koper terechtkomen.

Ook wel de gekruiste optie genoemd. Een aankoop-verkoopbelofte is een document dat vaak wordt gebruikt wanneer een verkoopovereenkomst (compromis) nog niet kan worden ondertekend. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer nog niet alle verplichte attesten beschikbaar zijn of wanneer de identiteit van de uiteindelijke koper nog kan wijzigen. Met dit document wordt de verkoop nog niet juridisch gesloten. De verkoper belooft om het pand te verkopen en de koper belooft om het aan te kopen. De effectieve verkoop komt pas tot stand bij het verlijden van de authentieke akte. Omdat er op dat moment nog geen sprake is van een juridische verkoop, begint ook de wettelijke termijn van vier maanden voor de registratie en betaling van de registratierechten nog niet te lopen.

Een asbestattest is een officieel document dat in kaart brengt welke asbesthoudende materialen in een gebouw aanwezig zijn en wat hun toestand is. Sinds 23 november 2022 is een geldig asbestattest verplicht bij de verkoop van een gebouw dat vóór 2001 werd gebouwd. De verkoper moet het attest uiterlijk bij het ondertekenen van het compromis aan de koper bezorgen. Het attest wordt opgesteld door een gecertificeerde asbestdeskundige en afgeleverd door de OVAM. Het vermeldt de aangetroffen asbestmaterialen en geeft advies over hoe hiermee moet worden omgegaan. Let op: een asbestattest betekent niet dat een woning volledig asbestvrij is. Het onderzoek is voornamelijk visueel, waardoor verborgen asbest niet altijd kan worden vastgesteld. Een asbestattest is standaard 10 jaar geldig, maar de asbestdeskundige kan deze geldigheidsduur inkorten. Het attest blijft bovendien alleen geldig zolang de toestand van het gebouw ongewijzigd blijft. Er is bijvoorbeeld sprake van een gewijzigde toestand wanneer nieuwe asbesthoudende materialen worden aangetroffen, werken de situatie wijzigen of een incident de toestand van een asbesthoudend materiaal verandert.

Een attest van de stookolietank is een document dat aantoont of een stookolietank voldoet aan de geldende wettelijke voorschriften. Na een controle krijgt de tank een groene, oranje of rode merkplaat ("dop"), afhankelijk van de toestand van de installatie. Bij de verkoop van een woning met een stookolietank is een nieuwe controle niet automatisch verplicht. De verkoper moet wel de beschikbare attesten en rapporten kunnen voorleggen. Ook bij verhuur gelden bepaalde verplichtingen. Een ondergrondse stookolietank moet in principe om de 5 jaar worden gecontroleerd. De huurder is als gebruiker verantwoordelijk voor het tijdig laten uitvoeren van deze controle. Wie de kosten draagt, kan contractueel worden afgesproken. Let op: wordt een stookolietank definitief buiten gebruik gesteld, dan gelden specifieke regels en kan een attest van buitengebruikstelling vereist zijn.

Een beding van aanwas is een overeenkomst tussen twee personen, vaak niet-gehuwde partners, waarbij wordt afgesproken dat bepaalde goederen bij het overlijden van één van hen toekomen aan de langstlevende partner. Het beding kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een woning die beide partners samen aankopen. Een belangrijke voorwaarde is dat beide partners een gelijkwaardige kans hebben om de langstlevende te zijn. Bij een duidelijk ongelijke kans kan de fiscus het beding geheel of gedeeltelijk als een schenking beschouwen. Een beding van aanwas biedt de langstlevende partner extra zekerheid en kan ook fiscale voordelen bieden. Een alternatief is een testament, maar dat kan eenzijdig worden herroepen en de fiscale gevolgen kunnen verschillen. In de praktijk wordt daarom soms gekozen voor een combinatie van beide.

Een beding van wederinkoop is een afspraak in een verkoopovereenkomst waarbij de verkoper zich het recht voorbehoudt om een verkocht onroerend goed binnen een bepaalde termijn opnieuw aan te kopen. Voor een gewone woning bedraagt die termijn maximaal 5 jaar. Voor een sociale koopwoning kan dit tot 20 jaar zijn. De mogelijkheid tot wederinkoop moet duidelijk in de verkoopovereenkomst worden opgenomen. Het is geen verplichting voor de verkoper om het goed opnieuw aan te kopen, maar een recht dat hij kan uitoefenen wanneer aan de voorwaarden van het beding is voldaan. Wanneer de verkoper het recht uitoefent, wordt de oorspronkelijke verkoop met terugwerkende kracht ontbonden. De koper wordt juridisch beschouwd alsof hij nooit eigenaar is geweest. De verkoper betaalt de oorspronkelijke koopprijs terug, samen met de wettig gemaakte kosten, zoals de aankoopkosten en eventuele dringende of noodzakelijke herstellingen. Gewone onderhoudskosten worden niet terugbetaald.

Het BIV staat voor het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars. Het is de officiële instantie die toezicht houdt op het beroep van vastgoedmakelaar in België. Wie als vastgoedmakelaar actief wil zijn, moet ingeschreven zijn bij het BIV. Het BIV ziet erop toe dat vastgoedmakelaars de wettelijke regels en de deontologische verplichtingen naleven. Wie de regels niet respecteert, kan hiervoor disciplinair worden gesanctioneerd. Een BIV-erkende vastgoedmakelaar herken je aan zijn BIV-nummer. Dit nummer moet onder meer worden vermeld in de communicatie van de vastgoedmakelaar. Goed om te weten: het BIV is geen beroepsvereniging en behartigt dus niet de commerciële belangen van vastgoedmakelaars. Het is een publiekrechtelijke beroepsorganisatie die instaat voor de toegang tot en het toezicht op het beroep. Het BIV zorgt daarnaast voor een collectieve beroepsaansprakelijkheidsverzekering voor de vastgoedmakelaars die onder de verplichte regeling vallen. Die verzekering biedt bescherming wanneer een vastgoedmakelaar aansprakelijk wordt gesteld voor beroepsfouten. Dit is een bijkomende waarborg voor zowel de vastgoedmakelaar als zijn klanten. Goed om te weten: ook Dhumas is als vastgoedkantoor BIV-erkend. Zo weet u dat u op een erkende vastgoedmakelaar kunt rekenen.

Een bodemattest is een officieel document van de OVAM dat een overzicht geeft van de informatie die over een perceel beschikbaar is in het Grondeninformatieregister. Het vermeldt onder meer of er gegevens over mogelijke bodemverontreiniging bekend zijn en of er voor het perceel bepaalde bijkomende verplichtingen gelden. Bij de verkoop van een grond in Vlaanderen is een geldig bodemattest verplicht. De verkoper moet het attest aanvragen en de inhoud ervan aan de koper meedelen vóór het compromis wordt ondertekend. Let op: Een blanco bodemattest betekent niet dat de bodem gegarandeerd volledig vrij is van verontreiniging. Omgekeerd betekent de vermelding ‘risicogrond’ ook niet automatisch dat de grond vervuild is. Het attest geeft weer wat er op dat moment bij de OVAM over het perceel bekend is. Bij een vermoeden van verontreiniging kunnen bijkomende onderzoeken of saneringsverplichtingen volgen. Goed om te weten: een veel voorkomende misvatting is dat een bodemattest slechts één jaar geldig is. Voor een niet-risicogrond blijft het attest geldig zolang de toestand van de grond en de relevante administratieve gegevens ongewijzigd blijven. Voor een risicogrond is de geldigheid gekoppeld aan die van het bijbehorende oriënterend bodemonderzoek.

Een commandverklaring is een verklaring waarbij de koper (= de gecommandeerde) bij een verkoopovereenkomst aangeeft dat het aangekochte onroerend goed uiteindelijk door een andere persoon (= de command) zal worden aangekocht. Die persoon wordt dan in de plaats van de oorspronkelijke koper als koper aangewezen. Bij een commandverklaring is er in elk geval sprake van een verkoop. Ofwel koopt de ogenschijnlijke koper, ofwel wordt de werkelijke koper via de commandverklaring aangewezen. De ogenschijnlijke koper is dus niet verplicht om een andere koper aan te duiden. De commandverklaring moet tijdig en volgens de juiste vorm gebeuren. Ze kan bovendien fiscale en juridische gevolgen hebben. Het is daarom belangrijk om dit vooraf met de notaris te bespreken.

Een conformiteitsattest is een officieel document dat wordt afgeleverd door de gemeente en aantoont dat een woning of studentenkamer voldoet aan de Vlaamse kwaliteitsnormen voor woningen. Het attest wordt afgeleverd na een woningcontrole, waarbij onder meer de veiligheid, gezondheid en kwaliteit van de woning worden beoordeeld. Ook de bezettingsnorm wordt nagegaan: er wordt gecontroleerd hoeveel personen de woning maximaal mogen bewonen. Het conformiteitsattest is vooral van belang bij verhuur. In sommige gemeenten is het attest verplicht voor bepaalde huurwoningen, maar dat is lang niet overal het geval. De regels en eventuele verplichting kunnen dus verschillen per gemeente. Let op: een conformiteitsattest betekent niet dat de woning technisch volledig in orde is of dat er geen gebreken meer aanwezig zijn. Het attest bevestigt dat de woning op het moment van de controle voldoet aan de geldende minimale woningkwaliteitsnormen uit de Vlaamse Codex Wonen. De geldigheidsduur bedraagt in principe 10 jaar, maar kan afhankelijk van de situatie of het gemeentelijk beleid korter zijn.

Een elektrische keuring is een controle van een elektrische installatie door een erkend controleorganisme. Welke controle nodig is, hangt af van de ouderdom en de historiek van de installatie.

Bij een nieuwe elektrische installatie of een belangrijke wijziging of uitbreiding is eerst een gelijkvormigheidscontrole verplicht vóór de installatie in gebruik wordt genomen. Wanneer de gelijkvormigheid werd vastgesteld, moet een huishoudelijke installatie in principe vervolgens om de 25 jaar periodiek worden gecontroleerd.

Voor oude elektrische installaties van vóór 1 oktober 1981 waarvoor na die datum geen volledig gelijkvormigheidsonderzoek heeft plaatsgevonden, gelden bijzondere regels. Bij de verkoop van een woning met een dergelijke installatie is een specifieke controle bij verkoop verplicht.

Let op: een afgekeurde installatie bij verkoop verhindert de verkoop niet. De koper krijgt in principe 18 maanden vanaf de authentieke akte om de installatie in orde te brengen en opnieuw te laten controleren.

Een EPB staat voor Energieprestatie en Binnenklimaat. De EPB-regelgeving bepaalt aan welke eisen een nieuwbouw of bepaalde renovaties moet voldoen op het vlak van energieverbruik, isolatie, ventilatie en binnenklimaat. Voor bouwprojecten waarvoor EPB-eisen gelden, is een EPB-aangifte verplicht. De EPB-verslaggever volgt het project op, stelt de EPB-aangifte op en dient deze in bij het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Tijdens het bouwproces wordt op basis van de plannen en gekozen technieken een voorlopige EPB-berekening gemaakt. Hierbij worden onder meer het verwachte E-peil en S-peil berekend. Het E-peil geeft de globale energieprestatie van het gebouw weer, terwijl het S-peil de energieprestatie van de gebouwschil weergeeft. Deze waarden kunnen nog wijzigen wanneer tijdens de bouw andere materialen, technieken of installaties worden toegepast. Na de werken maakt de EPB-verslaggever de definitieve EPB-aangifte op basis van de werkelijk uitgevoerde situatie. Hierin worden onder meer het definitieve E-peil en S-peil opgenomen. Bij nieuwbouw en ingrijpende energetische renovaties wordt op basis hiervan ook een EPC Bouw afgeleverd. Goed om te weten: EPB en EPC zijn niet hetzelfde. EPB gaat over de energieprestatie van een bouwproject en de naleving van de EPB-eisen. Een EPC is het certificaat dat de energieprestatie van een gebouw of wooneenheid weergeeft.

Een EPC staat voor Energieprestatiecertificaat. Het geeft de energieprestatie van een gebouw of wooneenheid weer aan de hand van een energiescore en een energielabel van A+ tot F. Hoe lager de energiescore, hoe energiezuiniger de woning. Bij de verkoop of verhuur van een bestaande woning is een geldig EPC verplicht. Het EPC moet al beschikbaar zijn wanneer de woning te koop of te huur wordt aangeboden en de energiescore of het energielabel moet in de publiciteit worden vermeld. Bij verkoop moet het originele EPC bovendien aan de koper worden overhandigd; bij verhuur krijgt de huurder een kopie. Een EPC is in principe 10 jaar geldig, maar kan vroeger vervallen wanneer een nieuw EPC wordt opgemaakt of wanneer de woning grondig wordt gewijzigd. Bij verkoop moet bovendien een EPC gebruikt worden dat sinds 2019 is opgemaakt. Bij verhuur hoeft geen nieuw EPC te worden opgesteld zolang het bestaande EPC geldig is. Blijft dezelfde huurder na het verstrijken van de geldigheidsduur in de woning, bijvoorbeeld door een stilzwijgende verlenging van het huurcontract, dan is ook in dat geval geen nieuw EPC vereist. Voor nieuwbouw en bepaalde ingrijpende energetische renovaties wordt een EPC Bouw opgesteld als onderdeel van de EPB-aangifte. Dit EPC bevat onder meer het definitieve E-peil en is eveneens 10 jaar geldig. Bij appartementsgebouwen is er naast een EPC voor de individuele wooneenheden ook een EPC van de gemeenschappelijke delen verplicht. Goed om te weten: EPB en EPC zijn niet hetzelfde. EPB gaat over de energieprestatie van een bouwproject en de naleving van de EPB-eisen. Een EPC is het certificaat dat de energieprestatie van een gebouw of wooneenheid weergeeft.

Een erfdienstbaarheid is een last die op een onroerend goed (het lijdend erf) rust, ten voordele van een ander onroerend goed (het heersend erf). De eigenaar van het lijdende erf moet deze last dus dulden of een bepaalde handeling toestaan. In principe is een erfdienstbaarheid eeuwigdurend, tenzij de wet of de titel waaruit de erfdienstbaarheid voortvloeit anders bepaalt. Een bekend voorbeeld is een recht van doorgang: een perceel kan geen of onvoldoende toegang hebben tot de openbare weg en daarom het recht hebben om via een ander perceel naar de openbare weg te gaan. Een erfdienstbaarheid is verbonden aan de onroerende goederen en niet aan de eigenaars ervan. Ze kan dus niet afzonderlijk worden verkocht en gaat bij de vervreemding (verkoop, ruil, ...) van het onroerend goed in principe mee over op de nieuwe eigenaar. Erfdienstbaarheden kunnen op verschillende manieren ontstaan, bijvoorbeeld door een overeenkomst, de wet of verkrijgende verjaring. De precieze inhoud en voorwaarden hangen af van de manier waarop de erfdienstbaarheid is ontstaan.

Groenestroomcertificaten zijn certificaten die worden toegekend voor de productie van elektriciteit uit hernieuwbare energiebronnen, zoals zonnepanelen, wind, waterkracht, biomassa of biogas. Niet elke installatie komt hiervoor in aanmerking. De hoeveelheid certificaten en de periode waarin ze worden toegekend, hangen onder meer af van het type installatie, de datum van indienstname en de geldende steunregeling. De eigenaar moet de installatie aanmelden en de productiegegevens doorgeven. Goed om te weten: bij de verkoop van een woning met een installatie die nog groenestroomcertificaten ontvangt, is het belangrijk om na te gaan hoeveel certificaten nog kunnen worden toegekend en hoelang de steunperiode nog loopt.

Het kadaster is de administratie van de overheid waarin gegevens over onroerende goederen worden bijgehouden. Zo krijgt elk perceel een uniek kadastraal perceelnummer en worden onder meer de ligging, oppervlakte en het kadastraal inkomen geregistreerd. Het kadastraal plan geeft de percelen en gebouwen grafisch weer en wordt beheerd door de Algemene Administratie Patrimoniumdocumentatie (AAPD), een onderdeel van de FOD Financiën. Goed om te weten: de gegevens van het kadaster zijn niet altijd bepalend voor de juridische eigendomsgrenzen. Het bewijs van eigendom kan slechts worden geleverd door de eigendomstitel. Het kadastraal plan is dus vooral een administratieve en grafische voorstelling van het vastgoed.

Het kadastraal inkomen (KI) is het jaarlijks fictief inkomen dat een onroerend goed volgens de overheid zou kunnen opbrengen als het verhuurd zou worden. Het KI wordt gebruikt als basis voor de berekening van bepaalde belastingen, waaronder de onroerende voorheffing. Het KI wordt vastgesteld door de Algemene Administratie Patrimoniumdocumentatie (AAPD), een dienst van de FOD Financiën, en is gebaseerd op onder meer de ligging, oppervlakte, aard en kenmerken van het onroerend goed. Goed om te weten: het KI is geen actuele huurwaarde of marktwaarde van een woning. Het huidige KI is in principe gebaseerd op de geschatte jaarlijkse huurwaarde van het goed op 1 januari 1975. Het wordt sindsdien jaarlijks geïndexeerd voor fiscale doeleinden.

Het recht van natrekking houdt in dat de eigenaar van een onroerend goed in principe ook eigenaar is van alles wat duurzaam met dat goed verbonden is. Wat met de grond verenigd is, volgt dus in principe het eigendomsrecht van de grond. Zo wordt de eigenaar van een perceel in principe ook eigenaar van de woning, garage, bijgebouw of andere constructies die duurzaam met de grond verbonden zijn. Hetzelfde geldt bijvoorbeeld voor ingebouwde installaties. Bij partners die samen een woning bouwen op het perceel van één van hen, is het daarom belangrijk om vooraf stil te staan bij de eigendomsrechten. Goed om te weten: van het recht van natrekking kan onder bepaalde voorwaarden worden afgeweken, bijvoorbeeld door een recht van opstal. In dat geval kan iemand anders eigenaar zijn van een gebouw of constructie op andermans grond.

In de volksmond wordt regelmatig gesproken over een verkoop uit de hand. Hiermee worden verkopen bedoeld waarbij koper en verkoper onderling tot een akkoord komen over de aankoop van een onroerend goed aan een bepaalde prijs en onder de voorwaarden die zij samen bepalen.

Verkrijgende verjaring is een wettelijke manier waarop iemand onder bepaalde voorwaarden eigenaar kan worden van een goed dat oorspronkelijk aan iemand anders toebehoort. Daarvoor moet sprake zijn van bezit gedurende een wettelijk bepaalde termijn. Het gaat dus niet zomaar om het langdurig gebruiken van andermans eigendom. In België bedraagt die termijn in principe 10 jaar wanneer de bezitter te goeder trouw is en 30 jaar wanneer dat niet het geval is. Het bezit moet onder meer voortdurend, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig zijn. Goed om te weten: verkrijgende verjaring komt in de praktijk niet vaak voor en ontstaat niet automatisch na het verstrijken van 10 of 30 jaar. Of aan alle wettelijke voorwaarden is voldaan, moet steeds juridisch worden beoordeeld. Een voorbeeld is een perceelsstrook die al zeer lange tijd door een buur wordt bezeten alsof die tot zijn eigendom behoort, terwijl de eigendomstitels iets anders aangeven.

De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering is een verplichte verzekering die de tienjarige aansprakelijkheid van aannemers, architecten en andere betrokken bouwprofessionals dekt. Deze verplichting geldt voor woningen in België waarvoor de bouwvergunning na 1 juli 2018 werd afgeleverd en waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is. Bij de start van de werken moeten de betrokken bouwprofessionals kunnen aantonen dat zij hiervoor verzekerd zijn. Bij de verkoop van een woning die nog binnen de tienjarige aansprakelijkheidsperiode valt, zijn deze verzekeringsattesten dan ook belangrijke documenten. De nodige gegevens worden bovendien vermeld in de authentieke akte.